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En tant qu’investisseurs, nous avons été endoctrinés pour croire que si une propriété a atteint le MLS, ce n’est pas un bon investissement. Beaucoup plus d’investisseurs traditionnels pensent que les grossistes sélectionnent toutes les transactions réelles, et si une propriété passe devant les grossistes, l’agent inscripteur l’enverra à tous leurs investisseurs, qui l’avaleront si elle a de la valeur. Ce n’est pas aussi vrai avec les propriétés STR qu’avec les immeubles de placement traditionnels à long terme.
Par exemple, sur les marchés métropolitains, il est de plus en plus courant que les propriétés éligibles au STR soient de nouvelles constructions construites à cet effet, qui seront répertoriées à la valeur la plus élevée possible avec chaque dollar extrait de chacune. Dans les marchés de vacances, il est très difficile pour le modèle de grossiste de fonctionner. Pensez-y : dans un marché où la majorité des propriétés achetées et vendues sont soit de véritables maisons de vacances, soit des locations de vacances, si un vendeur commence à avoir des difficultés financières, il déchargera ces propriétés au prix de détail bien avant qu’elles ne deviennent « en détresse ». », ou avant que le vendeur doive accepter des remises importantes sur eux. Cela est particulièrement vrai sur les marchés chauds de la location de vacances où la valeur des propriétés s’est considérablement appréciée au cours de la dernière décennie.
De plus, l’idée que toute propriété décente sera engloutie par les listes d’investisseurs des agents immobiliers est également un peu exagérée. Je suis agent depuis des années maintenant, je vais donc prendre la liberté de faire cette déclaration : de nombreux agents sont stupides et/ou paresseux. Dans le cas des agents immobiliers, la règle 98/2 s’applique. Ce que je veux dire, c’est que seule une poignée d’agents sur un marché donné sauront ce qu’est une liste d’investisseurs, encore moins en auront une, et encore moins seront suffisamment proactifs pour l’utiliser pour le marketing. C’est pourquoi, mesdames et messieurs, les propriétés STR rentables se rendent chaque jour à la MLS.
Pourtant, il est possible de trouver des offres hors marché pour les STR. L’une d’elles consiste à utiliser les groupes locaux d’investissement immobilier et STR et leurs pages de médias sociaux associées. Votre choix d’agent déterminera également le degré d’accès dont vous disposez à toutes les propriétés hors marché. Vous avez déjà appris à trouver et à interviewer d’excellents agents. Utilisez ces outils pour trouver l’un des 2% d’agents effectuant 98% du travail, et grâce à eux, vous trouverez toutes les offres hors marché disponibles. Un agent qui fait des centaines de transactions avec des dizaines d’autres agents par an aura le plus de relations et le meilleur accès à toutes les listes de précommercialisation. Mais rappelez-vous, les STR hors marché ressemblent plus à un évier qui goutte qu’à une fontaine. Il y aura un filet instable d’un ou deux à la fois, et vous devrez agir en conséquence avant qu’ils ne se dirigent vers les égouts. Vous devrez être prêt à analyser rapidement et à bondir si vous en rencontrez un. Souvent, la valeur d’un accord STR hors marché ne réside pas dans son prix inférieur à celui de ses homologues MLS. La valeur réelle d’un accord STR hors marché est la suppression de la concurrence qui accompagne les propriétés MLS.
Récemment, la NAR a adopté une nouvelle politique appelée Clear Cooperation. Cette règle a été promulguée pour donner à chaque agent l’accès à chaque transaction sur le MLS, plutôt que de faire en sorte que les transactions soient uniquement destinées aux agents les plus productifs. En vertu de cette politique, tous les agents immobiliers doivent publier des propriétés comme actives sur le MLS dans un délai d’un jour ouvrable, ou de quarante-huit heures (selon la période la plus courte), après la commercialisation publique de la propriété. Le NAR définit le «marketing public» comme tout e-mail ou communication concernant la propriété à quiconque en dehors de son propre bureau. Cette réglementation a eu un impact sur la capacité de nombreux agents à offrir des opportunités hors marché à leurs clients pendant une période de temps significative, et c’est quelque chose dont nous, en tant qu’investisseurs, devons être conscients. Certains conseils MLS ont des formulaires à signer par les vendeurs qui permettent à leurs agents de garder la propriété hors marché plus longtemps que le jour ouvrable ou quarante-huit heures alloué, mais beaucoup ne le font pas. Malheureusement pour les agents qui font beaucoup de transactions avec des investisseurs, nous avons maintenant un temps limité pour discuter des opportunités hors marché avec nos clients, alors gardez cela à l’esprit lors de votre recherche de propriété. Si un bien est hors marché, il va falloir faire vite !
La taille importe
Les propriétés ont des retours sur investissement différents selon la taille. En règle générale, les propriétés de quatre chambres ou plus ont un retour sur investissement et une efficacité de gestion globale plus élevés que leurs homologues d’une à trois chambres. Par exemple, je possède 2 propriétés de deux chambres et 2 propriétés de quatre chambres dans le même marché. Mon revenu annuel brut sur les propriétés de quatre chambres est un peu plus du double du revenu annuel brut sur les deux chambres, mais les dépenses sur les quatre chambres ne sont pas le double des dépenses sur les deux chambres. Les dépenses sur les quatre chambres ne sont qu’environ 15 % plus élevées que les dépenses sur les deux chambres, donc mon retour sur investissement sur les quatre chambres est nettement plus élevé. Cela fait-il de mes propriétés de deux chambres de mauvais investissements ? Non, cela améliore simplement les propriétés de quatre chambres.
Bien que les propriétés plus grandes aient un retour sur investissement plus élevé, si vous ne disposez que de suffisamment de capital pour une propriété plus petite, allez-y et appuyez sur ce déclencheur pour commencer à générer des flux de trésorerie. Dans le temps qu’il faut pour accumuler une mise de fonds plus importante pour une propriété plus grande, les prix peuvent avoir tellement augmenté que vous manquez d’autres opportunités tout en économisant.
Ne réinventez pas la roue
Il existe de nombreux «gourous» Airbnb qui vous factureront un bras et une jambe pour vous dire de dépenser 50 000 € supplémentaires pour votre location de vacances afin de la «mettre à part» afin de maximiser les revenus. Je peux toujours dire quand un client a suivi l’un de ces cours de gourou, car il a généralement des suggestions scandaleuses sur ce qu’il doit faire avec la propriété afin de maximiser les flux de trésorerie.
Dans un cas, nous nous trouvions dans une cabane en rondins de nouvelle construction avec des installations sur mesure, des meubles, tout. Il y avait même une salle de putting green déjà installée. Le client m’a alors demandé si j’avais un entrepreneur qui pourrait ajouter des « trous de hublot » au mur séparant la salle du green et la salle de jeux. Je lui ai demandé ce qu’il voulait dire, et il a répondu : « Vous savez, des hublots, comme un bateau de croisière. Et peut-être une piscine à balles dans ce coin, et un toboggan intérieur là-bas. Et nous allons arracher ce plancher et mettre un plancher d’oreillers. Ça va louer comme un fou !
Une cabine personnalisée de cinq chambres avec vue sur les Great Smoky Mountains se louera comme une folle telle qu’elle est, sans passer par tout ce temps et ces dépenses. Je lui ai demandé pourquoi il voulait percer des trous dans des murs en rondins alpins tout neufs et fraîchement teints. « Oh, je suis allé au cours de Guru X, et il a dit qu’il fallait vraiment se démarquer. Il a des clients avec plein Guerres des étoiles– des maisons à thème ! Le client a payé plusieurs milliers de dollars pour que cette personne lui dise qu’il avait besoin de transformer une belle cabane dans les Great Smoky Mountains en PlayPlace McDonald’s afin de maximiser le retour sur investissement. Les touristes viennent dans les Great Smoky Mountains pour louer des chalets dans les Great Smoky Mountains.
Le point étant : Tout ce que vous avez à faire est de sélectionner une propriété qui incarne l’attente générale des touristes sur le marché. Lorsque les touristes visitent les zones de montagne, ils veulent juste une cabane. Lorsque les touristes visitent les marchés de la plage, ils veulent juste un joli condo ou une maison de plage. Il est très facile de se laisser prendre par des améliorations excessives. Devenir trop fou avec une communauté de petites maisons ou de cabanes dans les arbres ou de structures de glamping (ou tout autre type de propriété alternative présenté sur HGTV en ce moment) trace une ligne très fine entre un projet de vanité et un investissement.
En parlant de cela, les petites maisons, les cabanes dans les arbres, les structures de glamping et les maisons de conteneurs d’expédition font fureur, mais je n’ai encore vu personne exécuter ces idées avec succès. Même s’ils le faisaient, cela prendrait beaucoup plus de temps et de ressources que de simplement acheter une propriété qui correspond aux attentes du marché. Vous êtes un investisseur, faites simplement l’investissement. Il n’y a pas de prix pour la créativité, ce qui m’amène au point suivant.
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Gardez vos émotions en dehors de ça
Il est facile de garder vos émotions à l’écart des investissements LTR. Il est plus difficile de garder vos émotions à l’écart des investissements STR. Pourquoi? Parce qu’ils sont amusants. Si vous cherchez dans un marché de plage ou de montagne, vous commencez à imaginer votre famille en vacances ou en train de passer des vacances dans la propriété. Faites de votre mieux pour garder de telles pensées à distance. Dès que vous permettez à vos émotions – et, par conséquent, à vos préférences personnelles – de se glisser dans votre prise de décision, plutôt que de vous concentrer uniquement sur ce qui loue le mieux, votre retour sur investissement diminue avant même que vous ne fassiez l’offre. Cela revient à la règle de base de séparer les affaires et le plaisir. Si vous essayez de combiner les deux, vos revenus en souffriront car vous voudrez utiliser la propriété à vos propres fins. Gardez votre état d’esprit et votre analyse d’investisseur – et non votre désir d’impressionner vos amis avec votre maison de plage cool – au premier plan lorsque vous prenez des décisions d’investissement.
Brut signifie brut
Les investisseurs STR ont des opinions différentes sur ce que signifie ou devrait inclure le «revenu brut» lorsqu’ils citent l’historique de location. Beaucoup diront que le brut ne devrait inclure que le prix par nuit, sans tenir compte des frais de nettoyage ou des taxes. Certains disent que le brut devrait inclure les taxes mais pas les frais de nettoyage. J’appelle ces chiffres des nombres « bruts hybrides ». Alors, quelle est la bonne réponse ? « Brut » signifie « tous les fonds qui entrent ». Par conséquent, à mon avis, les frais de nettoyage devraient toujours être inclus dans les chiffres bruts car il y a un revenu intégré dans les frais de nettoyage. J’appelle ces chiffres « vrais bruts ». De nombreux investisseurs STR facturent à leurs clients des frais de nettoyage nettement plus élevés que ceux facturés par leurs femmes de ménage. Par exemple, une femme de ménage facture 100 € par nettoyage, le propriétaire facture des frais de nettoyage de 150 € aux invités et la propriété est nettoyée en moyenne cinq fois par mois. Ces 50 € supplémentaires par nettoyage représentent 3 000 € de revenu par an. Pourquoi ces 3 000 € ne sont-ils pas comptabilisés dans le revenu brut ? Ceux qui croient que cela ne devrait pas compter perdent une part importante de leurs revenus.
Une autre raison pour laquelle le vrai brut, et non le brut hybride, doit être cité est que la plupart des plateformes de réservation en ligne envoient aux propriétaires un 1099 à la fin de l’année. Ces 1099 sont basés sur le revenu brut réel. En d’autres termes, lors de l’analyse d’un STR, il est important de connaître le vrai revenu brut et non le revenu brut hybride, car l’Oncle Sam va s’attendre à sa part du vrai brut, et non du brut hybride, à la fin de l’année.
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